வாடகை ஒப்பந்தம் முடிந்த பிறகும் பல ஆண்டுகள் கட்டிடத்தை காலி செய்யாமல் இருந்த வங்கி, உரிமையாளருக்கு ரூ.3.27 கோடி வழங்க வேண்டும் என்று டெல்லி உயர் நீதிமன்றம் உத்தரவிட்டுள்ளது. இந்தத் தொகையுடன் ஆண்டுக்கு 6 சதவீத வட்டியும் செலுத்த வேண்டும் என்று நீதிமன்றம் உத்தரவிட்டுள்ளது.
இந்த வழக்கில் டெல்லியைச் சேர்ந்த ராஜ் குமாரி கார்க் என்பவர், டெல்லியின் டிஃபென்ஸ் காலனி மார்க்கெட்டில் உள்ள தனது கட்டிடத்தின் முதல் மற்றும் இரண்டாவது தளங்களை வாடகைக்கு விட்டிருந்தார். மொத்தம் சுமார் 2,800 சதுர அடி கொண்ட இந்த இடம், மாதம் ரூ.62,000 வாடகைக்கு விடப்பட்டது.
2004-ல் முடிந்த ஒப்பந்தம்
2002 ஜனவரி 1 முதல் 2004 டிசம்பர் 31 வரை 3 ஆண்டுகளுக்கு வாடகை ஒப்பந்தம் போடப்பட்டது. ஒப்பந்தத்தைப் புதுப்பித்தால் வாடகையை 20 சதவீதம் உயர்த்தலாம் என்றும் அதில் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தது.
ஆனால், 2004 டிசம்பர் 31-க்குப் பிறகு புதிய வாடகை ஒப்பந்தம் போடப்படவில்லை. அதே நேரத்தில் வங்கி அந்த இடத்தை காலி செய்யாமல் தொடர்ந்து பயன்படுத்தியது. உரிமையாளரும் உயர்த்தப்பட்ட வாடகையை தொடர்ந்து பெற்றுக்கொண்டார்.
இதனால், புதிய ஒப்பந்தம் இல்லாவிட்டாலும், இரு தரப்பினரின் நடவடிக்கையைப் பார்த்து மாதந்தோறும் தொடரும் வாடகை உறவு இருந்ததாக நீதிமன்றம் கருதியது.
2008-ல் காலி செய்ய நோட்டீஸ்
2008 மே 9-ம் தேதி ராஜ் குமாரி கார்க், வங்கிக்கு சட்ட நோட்டீஸ் அனுப்பி கட்டிடத்தை காலி செய்யுமாறு கூறினார். மேலும், 2008 ஜூன் 1 முதல் மாதம் ரூ.4 லட்சம் வீதம் இழப்பீடு வழங்க வேண்டும் என்றும் கோரினார்.
ஆனால், வங்கி உடனடியாக கட்டிடத்தை காலி செய்யவில்லை. இதையடுத்து உரிமையாளர் நீதிமன்றத்தை நாடினார்.
ரூ.25 லட்சம் கடன் பெற்றது திருப்புமுனை
இந்த வழக்கில் முக்கியமான விஷயம் 2007-ல் நடந்தது.
2007-ம் ஆண்டு ராஜ் குமாரி கார்க், அந்த வங்கியிடமிருந்து ரூ.25 லட்சம் கடன் பெற்றிருந்தார். அந்தக் கடனுக்காக அவர் ஒரு உறுதிமொழி அளித்திருந்தார். அதில், கடன் முழுமையாக திருப்பிச் செலுத்தப்படும் வரை வங்கியின் வாடகைத் தொடர அனுமதிப்பதாக குறிப்பிடப்பட்டிருந்தது.
கடனை திருப்பிச் செலுத்துவதற்கான மாதத் தவணை ரூ.55,925 ஆகவும், மொத்தம் 60 மாதங்களுக்கு செலுத்தும் வகையிலும் ஏற்பாடு செய்யப்பட்டிருந்தது. கடன் தொகை 2012 மே மாதத்தில்தான் முழுமையாக திருப்பிச் செலுத்தப்பட்டது.
எனவே, 2008-ல் உரிமையாளர் அனுப்பிய காலி செய்யும் நோட்டீஸ் மட்டும் வைத்து வங்கியின் வாடகை உரிமையை முடித்துவிட முடியாது என்று உயர் நீதிமன்றம் கூறியது.
2008 முதல் 2012 வரை இழப்பீடு இல்லை
இதன் காரணமாக 2008 முதல் 2012 மே மாதம் வரை வங்கி கட்டிடத்தில் இருந்த காலத்தை நீதிமன்றம் சட்டவிரோத ஆக்கிரமிப்பாக கருதவில்லை.
அதாவது, அந்த காலத்தில் வங்கி தொடர்ந்து வாடகைதாரராகவே இருந்ததாக நீதிமன்றம் கருதியது. எனவே, அந்த 4 ஆண்டுகளுக்கு “mesne profits” எனப்படும் கூடுதல் இழப்பீட்டை உரிமையாளருக்கு வழங்க முடியாது என்று தீர்ப்பளிக்கப்பட்டது.
2012 மே மாதத்தில் கடன் முழுமையாக திருப்பிச் செலுத்தப்பட்டதும், வங்கியின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட வாடகை காலம் முடிவுக்கு வந்ததாக நீதிமன்றம் கருதியது.
2012 முதல் இழப்பீடு
கடன் திருப்பிச் செலுத்தப்பட்ட பிறகும் வங்கி கட்டிடத்தை காலி செய்யாமல் தொடர்ந்து பயன்படுத்தியது. இதனால், 2012 மே மாதத்திலிருந்து அதன் இருப்பு அங்கீகரிக்கப்படாததாக மாறியது என்று நீதிமன்றம் கூறியது.
இதையடுத்து, 2012 மே மாதம் முதல் 2015 டிசம்பர் வரை மாதத்திற்கு ஒரு சதுர அடிக்கு ரூ.163 வீதம் “mesne profits” வழங்க வேண்டும் என்று நீதிமன்றம் உத்தரவிட்டது.
2016 ஜனவரி முதல் 2017 டிசம்பர் 31 வரை அந்தத் தொகையில் 15 சதவீத உயர்வுடன் இழப்பீடு கணக்கிட வேண்டும் என்றும் கூறப்பட்டது. 2017 டிசம்பர் 31-ம் தேதிதான் வங்கி அந்த இடத்தை காலி செய்தது.
இந்தக் கணக்கின்படி மொத்த இழப்பீடு சுமார் ரூ.3.27 கோடி என கணக்கிடப்பட்டுள்ளது. இதற்கு ஆண்டுக்கு 6 சதவீத வட்டியும் சேரும்.
“Mesne profits” என்றால் என்ன?
எளிமையாகச் சொன்னால், ஒருவர் தனக்குச் சொந்தமில்லாத ஒரு சொத்தை சட்டப்படி அனுமதிக்கப்பட்ட காலம் முடிந்த பிறகும் காலி செய்யாமல் பயன்படுத்தினால், அந்தக் காலத்துக்கு சொத்து உரிமையாளருக்கு வழங்க வேண்டிய இழப்பீடுதான் “mesne profits”.
இது வழக்கமான வாடகை கிடையாது. உரிமையாளரின் சொத்தை அனுமதியின்றி தொடர்ந்து பயன்படுத்தியதால் அவருக்கு ஏற்பட்ட இழப்புக்கான இழப்பீடு.
உதாரணமாக, ஒரு வாடகை ஒப்பந்தம் முடிந்துவிட்டது. உரிமையாளர் முறையாக காலி செய்யச் சொல்லிவிட்டார். ஆனாலும், வாடகைதாரர் வீட்டை அல்லது கடையை காலி செய்யாமல் தொடர்ந்து பயன்படுத்துகிறார் என்றால், அந்தக் காலத்துக்கு நீதிமன்றம் “mesne profits” வழங்க உத்தரவிடலாம்.
பழைய வாடகைதான் கணக்காகுமா?
அப்படி அவசியமில்லை.
வாடகைதாரர் சட்டவிரோதமாக தொடர்ந்து தங்கியிருக்கும் காலத்துக்கு, அப்போது அந்தப் பகுதியில் இருந்த சந்தை வாடகையை நீதிமன்றம் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளலாம்.
இந்த வழக்கிலும் அருகில் உள்ள வணிகக் கட்டிடங்களின் வாடகை விவரங்கள் நீதிமன்றத்தில் ஆதாரமாக தாக்கல் செய்யப்பட்டன. அவற்றை பரிசீலித்த பிறகே ஒரு சதுர அடிக்கு ரூ.163 என்ற தொகையை நீதிமன்றம் நிர்ணயித்தது.
எப்போது “mesne profits” செலுத்த வேண்டும்?
ஒரு வாடகைதாரர் தொடர்ந்து தங்கியிருப்பது மட்டும் போதாது. அவரது வாடகை உரிமை உண்மையாக முடிவடைந்திருக்க வேண்டும்.
அதாவது,
- வாடகை ஒப்பந்த காலம் முடிந்திருக்க வேண்டும்;
- அல்லது மாத வாடகை ஒப்பந்தத்தை முறையாக முடிக்கும் நோட்டீஸ் வழங்கப்பட்டிருக்க வேண்டும்;
- அல்லது வாடகை தொடர்வதற்கான ஏதேனும் நிபந்தனை முடிவுக்கு வந்திருக்க வேண்டும்.
அதன்பிறகும் வாடகைதாரர் சொத்தை காலி செய்யாமல் இருந்தால், அந்தக் காலம் அங்கீகரிக்கப்படாத பயன்பாடாக கருதப்பட்டு “mesne profits” விதிக்கப்படலாம்.
ஆனால், வாடகைதாரர் தொடர்ந்து சட்டபூர்வமாக தங்குவதற்கு ஏதேனும் செல்லுபடியாகும் ஏற்பாடு இருந்தால், அந்தக் காலத்துக்கு “mesne profits” வழங்க முடியாது; வழக்கமான வாடகை மட்டுமே செலுத்த வேண்டியிருக்கும்.
உரிமையாளர் கேட்ட அதிக தொகை கிடைக்கவில்லை
ராஜ் குமாரி கார்க், 2012-க்கு முன்பிருந்த காலத்துக்கும் “mesne profits” வழங்க வேண்டும் என்றும், ஒரு சதுர அடிக்கு ரூ.216 என்ற அதிக விகிதத்தில் இழப்பீடு வழங்க வேண்டும் என்றும் மேல்முறையீடு செய்திருந்தார்.
ஆனால், 2026 ஜூலை 9-ம் தேதி டெல்லி உயர் நீதிமன்றம் அந்தக் கோரிக்கையை ஏற்கவில்லை. 2012 மே மாதம் முதல் வழங்கப்பட்ட ரூ.163 வீதமான இழப்பீடு மற்றும் அதன் பின்னர் 15 சதவீத உயர்வு ஆகியவற்றையே நீதிமன்றம் உறுதி செய்தது.
மறுஆய்வு மனுவும் தள்ளுபடி
இதையடுத்து, ராஜ் குமாரி கார்க் மீண்டும் நீதிமன்றத்தில் மறுஆய்வு மனு தாக்கல் செய்தார். 2008 முதல் 2012 வரை இழப்பீடு வழங்காதது உள்ளிட்ட அம்சங்களை அவர் மீண்டும் முன்வைத்தார்.
ஆனால், 2026 செப்டம்பர் 10-ம் தேதி டெல்லி உயர் நீதிமன்றம் அந்த மறுஆய்வு மனுவையும் தள்ளுபடி செய்தது.
ஏற்கனவே தீர்ப்பில் முடிவு செய்யப்பட்ட விஷயங்களை மீண்டும் விவாதிப்பதற்காக மறுஆய்வு மனுவை பயன்படுத்த முடியாது என்று நீதிமன்றம் கூறியது. தீர்ப்பில் வெளிப்படையான தவறு, புதிய மற்றும் முக்கியமான ஆதாரம் கிடைத்திருப்பது அல்லது வேறு போதுமான காரணம் இருப்பது போன்ற குறிப்பிட்ட சூழ்நிலைகளில்தான் மறுஆய்வு செய்ய முடியும் என்றும் நீதிமன்றம் தெரிவித்தது.
இந்த வழக்கில் அத்தகைய வெளிப்படையான தவறு எதுவும் இல்லை என்று கூறி மனுவை நீதிமன்றம் தள்ளுபடி செய்தது.
வாடகை ஒப்பந்தம் முடிந்த பிறகும், உரிமையாளரின் அனுமதியின்றி ஒருவர் தொடர்ந்து சொத்தைப் பயன்படுத்தினால், வழக்கமான வாடகைக்கு மேலாக அந்தக் காலத்துக்கான இழப்பீட்டையும் நீதிமன்றம் வசூலிக்க உத்தரவிடலாம்.
ஆனால், வாடகைதாரர் தொடர்ந்து தங்குவதற்கு உரிமையாளரின் ஒப்புதல் அல்லது வேறு சட்டபூர்வ ஏற்பாடு இருந்தால், அந்தக் காலம் “அங்கீகரிக்கப்படாத ஆக்கிரமிப்பு” என கருதப்படாது. இந்த வழக்கில் 2007-ல் பெறப்பட்ட ரூ.25 லட்சம் கடனும், அதற்காக செய்யப்பட்ட வாடகைத் தொடர்ச்சி உறுதியும் 2008 முதல் 2012 வரையிலான காலத்தை தீர்மானிப்பதில் முக்கியப் பங்கு வகித்தன.